Bien préparer son projet d’implantation professionelle à Londres avec Aude

Aude Veber est co-responsable de l’activité immobilier professionnel de French Touch Properties à Londres. Avocate et experte de l’immobilier commercial, elle accompagne les sociétés, entrepreneurs et marques françaises qui souhaitent s’implanter ou se développer à Londres.

Aude répond dans cet article aux questions que doivent se poser les aspirants Londoniens :

1/ Quelles sont les principales différences entre une location professionnelle en France et en Angleterre ? 

Le principe du droit anglais repose sur la protection du propriétaire et la flexibilité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Aussi, en Angleterre, la législation sur les baux est-elle essentiellement contractuelle et non légale. C’est la raison pour laquelle il est fondamental de bien négocier les clauses de son contrat de bail.

2/ Parle-t-on de « pas de porte » au UK comme en France ?

Officiellement la notion de pas de porte et fonds de commerce n’existe pas en Angleterre. Toutefois de manière empirique, il est possible de céder son bail en contrepartie d’un premium. Il s’agit d’une somme fonction de la longueur du bail restant à courir et de sa qualité. Un contrat de bail bien négocié a de la valeur. D’où encore une fois l’importance de se faire épauler par des professionnels qualifiés pour négocier son bail.

Il est possible par ailleurs de racheter un commerce en soit, ce qui correspond plus à la notion de fonds de commerce à la française.

3/ Quels sont les prix des loyers à Londres ?

Difficile à dire tant Londres est étendue et surtout hétérogène.

En prime location pour un bureau il faut compter entre £450 et £600 par m2 par an et pour du retail premium, entre £800 et 1500 par m2.

4/ Que dois-je préparer avant de débuter la recherche de locaux ?

Un dossier complet comprend :

  • Les comptes certifiés et traduits des trois dernières années
  • Le certificat d’enregistrement de la société
  • Un dossier de présentation de votre projet avec la description de l’entreprise, son activité, le profil des dirigeants et un business plan

5/ Financièrement, hormis les loyers, y-a -t-il d’autres frais à anticiper ? 

Oui il faut anticiper :

  • Les business rates (taxes locales, généralement 30 à 50% du loyer annuel)
  • Les « service charges » (électricité, assurance, maintenance, etc)
  • Un dépôt de garantie du loyer de 4 à 6 mois (surtout si le business est nouveau ou financièrement fragile ou sans historique au UK)
  • Une caution (généralement 3 mois de loyers, négociable)
  • Les frais d’avocat et éventuellement de comptable
  • La stamp duty tax (taxe fonction de la valeur du lease sur son entière durée : loyers cumulés)
  • Les travaux à mener

6/ Comment identifier le bon quartier ?

Plus que le bon quartier à Londres il faut identifier la bonne rue. On a vu des magasins fermer dans certains quartiers car ils étaient situés à 300 m de la high street et n’avaient aucun passage ; ce qui n’arrive par exemple jamais à Paris dans de telles proportions.

Plus la stratégie du client est précise plus il nous est facile de déterminer le bon quartier.

On s’attachera à la clientèle cible, au positionnement marketing de la marque mais aussi aux nécessités de transport et autres paramètres déterminants pour le client. Par exemple un client qui souhaite des bureaux pratiques et accessibles des nœuds de transport pourra se situer en périphérie, un client qui vise une clientèle française jeune ou nouvellement arrivante pourrait viser Wembley ou l’Est de Londres et d’autres qui ciblent une clientèle établie, aisée et plus traditionnelle Chelsea ou South Ken.

7/ Quel serait votre meilleur conseil avant de débuter la recherche ?

Un simple agent immobilier ne peut garantir la réussite du projet tant les négociations et l’ajustement de tous les paramètres sont complexes.

Il est fondamental de se faire épauler par des experts (avocats, comptables ou une société proposant des services inclusifs comme le nôtre)

8/ Quelle est l’expertise de FTP Commercial ?

A l’instar de la branche FT résidentiel, pragmatisme et personnalisation des services sont l’ADN de FTC.

Nous avons une excellente connaissance du marché immobilier Londonien, des agents immobiliers et de l’expérience entrepreneuriale et nous proposons un service inclusif grâce à notre réseau de partenaires (avocats, comptables etc.)

9/ En quoi consiste l’accompagnement proposé par FTP?

Aucun projet n’est identique et ….”the evil is in the detail”. Forts de notre expérience et nos compétences, nous assistons et conseillons le client sur sa recherche mais aussi sur la négociation des clauses tout en répondant de manière opérationnelle aux soucis satellitaires.

Par exemple ce peut être attirer l’attention d’un boulanger sur la nécessité d’avoir un local avec extraction d’air, prise de contact avec des sociétés de réseau pour l’installation d’un branchement spécifique pour des sociétés IT, problèmes de fiscalité particulière etc. 

80% de nos clients nous sollicitent par le bouche à oreille.

10/ A quel stade de mon projet, dois-je contacter FTP?

La majorité de nos clients nous contactent au moment de faire leur business plan pour connaître le rétro-planning et les chiffres. Je pense que c’est l’idéal car on peut construire le projet avec eux.

11/ Quelques exemples de projets ?

Nous avons mené des projets variés  tels que la création de pâtisseries à Londres  comme « Aux Merveilleux de Fred » ou  encore « Maison Kayser ».  Nous avons aussi accompagné l’installation et le démarrage de « Maison Puget », entrepreneurs et artisans boulangers-pâtissiers renommés, avec la parfaite boutique sur la célèbre Portobello Road,  (site internet). Nous prenons également plaisir à conseiller de plus petites entreprises comme par exemple un projet de crêperie ou de plus gros comme pour un projet de crèche ou pour FranceTV, par exemple, qui auront bientôt de nouveaux bureaux. Nous nous adaptons aux besoins de chacun en essayant toujours de fournir un travail de qualité que ce soit pour des bureaux, boutiques, restaurants ou tout autre concept.

12/ Quels sont les principaux challenges liés à un tel projet ?

Le travail sur mesure impose une remise en question permanente il n’y a pas de réponses standards aux problèmes particuliers. Il faut parfois faire preuve d’inventivité et de créativité pour trouver des solutions.

13/ Combien de temps prend un projet en moyenne ?

Un projet prend en moyenne 4 à 6 mois.

14/ Dois-je renoncer à mon projet à cause du Brexit?

Londres reste une enclave Anglo-Saxonne en Europe et donc un laboratoire Anglo-Saxon à portée de mains pour les Continentaux. Londres est aussi et restera une capitale du monde et du business. Fort est à parier que le buzz londonien ne va pas disparaître de sitôt quoi qu’il arrive, brexit ou pas brexit.

Par ailleurs, les anglais sont avant tout un peuple de commerçants et donc proposent une fiscalité et une flexibilité (voire facilité) avantageuse pour les entrepreneurs.

Enfin si le Brexit a des impacts négatifs, il est aussi porteur d’opportunités. Par exemple, les baux hier inaccessibles le deviennent aujourd’hui si bien que nos clients font de bonnes affaires … en ce moment !

15/ Qu’appréciez-vous le plus dans votre rôle chez FTP?

Chaque projet est l’occasion d’une rencontre avec un nouvel entrepreneur. Avoir la chance de participer à l’histoire d’une entreprise est toujours une joie renouvelée.