Paddington Kingdom Street Serviced Offices

Ça y est c’est fait ! Vous avez décidé d’emménager dans de nouveaux bureaux. Que ce soit pour établir une activité nouvelle ou augmenter la taille de vos locaux actuels, les solutions sont tout aussi nombreuses que les critères de choix.

Vous avez surement entendu parler d’espaces de co-working, ou bien des nouveaux locaux hors de prix dans le Shard. Lesquels seraient les plus adaptés à votre activité ? Pas facile d’y voir clair. Vous ne savez pas par où commencer ? Pas de soucis, suivez le guide ! 

On distingue habituellement 3 types de bureaux: les leased offices, les serviced offices et les managed offices.

Les leased offices sont les bureaux traditionnels. Le landlord (propriétaire) vous propose une superficie que vous vous engagez à occuper sur une certaine durée (généralement plusieurs années, 10 ans en moyenne avant la pandémie). Le prix est alors calculé en fonction de la surface utilisée. Charge à vous par la suite de meubler cet espace, et de mettre en place les différents contrats pour tous les services que vous utiliserez (électricité, internet…). Attention toutefois car la facture ne s’arrête pas là dans la mesure où il vous faudra régler également la service charge (équivalent de frais de copropriété) ainsi que les business rates (taxe foncière assise sur la valeur locative du bien).  Malgré tous ces ajouts, cette option reste souvent la solution la plus rentable. Il est intéressant de noter que c’est également la solution qui offre le plus de marge de négociation… Néanmoins, cette solution est plus complexe à mettre en œuvre et nécessite l’intervention de plusieurs acteurs dont un solicitor (avocat). Elle est aussi moins souple et il est difficile de sortir de son bail.

In fine, le leased office, c’est pour vous si :

  • vous n’avez pas de problème pour vous engager dans la durée,
  • vous avez le temps de vous occuper de l’aménagement,
  • la gestion administrative ne vous fait pas peur,
  • vous voulez vous sentir vraiment chez vous.

Lloyd’s Avenue City Offices near Fenchurch Street Roof Terrace

À l’opposé des leased offices, vous avez la possibilité de trouver des bureaux dans des serviced offices type WeWork. Ici pas de paperasse inutile, bienvenue dans l’univers du « plug and play« . Les contrats ne se font pas au mètre carré mais au « desk » ainsi qu’au nombre de prestations qui l’accompagnent (accès à une salle de réunion, secrétariat partagé, cuisine…). Le principal avantage réside dans la simplicité d’utilisation et la flexibilité des contrats. Ici, pas de facture d’électricité à régler mais une unique facture mensuelle. Pratique ! Flexibilité également car vous pouvez choisir de renouveler votre contrat mois après mois. Ces avantages ont toutefois un coût. A titre de comparaison, un service office vous coûtera environ entre 20 et 30% plus cher qu’un bureau traditionnel. Attention également à tous les extras qui peuvent être facturés généreusement !

En résumé, le serviced office est fait pour vous si :

  • vous ne voulez pas vous engager sur la durée,
  • vous êtes prêts à payer un extra pour ne pas vous embêter avec de l’administratif,
  • vous êtes pets à partager certains services.

Serviced Office Space in the centre of London

Enfin, à mi-chemin entre le leased office et le serviced office se trouve le managed office. Les managed offices sont souvent situés dans un bâtiment accueillant déjà des serviced offices dans la mesure où le service est globalement similaire (vous payez une prestation à la société qui occupe les lieux et non un loyer). La principale différence se situe dans la capacité à customiser votre espace de travail. Le prestataire vous laisse généralement un espace vide que vous pouvez faire  agencer à votre guise. En contrepartie, on vous demandera un engagement un peu plus long et la facture sera calculée non pas en fonction du nombre de desks mais en fonction de la surface utilisée (ainsi bien sur que de tous les autres services utilisés).

Le managed office, c’est pour vous si :

  • vous êtes prêts à vous engager au moins 6 mois
  • vous souhaitez aménager votre espace de travail à votre convenance
  • vous êtes prêts à payer un extra pour ne pas vous embêter avec de l’administratif,
  • vous êtes prêts à partager certains services.

The Shard Office Space at The Shard Lounges

Vous l’aurez compris, chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. In fine, le choix se fera en fonction de l’importance que vous accorderez aux différents critères, que ce soit le coût, la flexibilité, la simplicité… 

Ceci étant dit, une fois cette typologie établie, la réalité s’avère un peu plus complexe.

La crise du Covid a rebattu les cartes. La routine météo boulot dodo a été chamboulée et le rapport au bureau n’est plus le même. Entre les sociétés qui font le choix du « Work From Home » à temps plein (tel Twitter qui a déjà proposé à ses employés de travailler à domicile de manière permanente), celles qui proposent à leurs employés de venir uniquement 2 jours par semaine, la flexibilité est maintenant de rigueur.

Dans ce contexte, difficile pour les bailleurs traditionnels de se cantonner à offrir des baux sur 15 ans avec une occupation full time. Chaque acteur doit se battre et faire preuve d’inventivité pour retrouver des taux d’occupation satisfaisants. On assiste donc à une refonte de l’offre de l’immobilier de bureaux qui se concrétise par une porosité accrue entre les 3 types de bureaux traditionnels. A titre d’exemple, les sociétés de serviced office proposent des baux de longue durée en échange de ristourne conséquente. Inversement, les bureaux dit classiques offrent des baux beaucoup plus souples avec même la possibilité de « surrender » (annuler) le bail pour en signer un nouveau sous des conditions différentes.

Liverpool Street Serviced Offices

Le marché des bureaux et locaux commerciaux en général est un marché caché et complexe et il est vraiment recommandé de se faire accompagner. Cela est d’autant plus important que les règles du jeu sont en train de changer. Fort de son expérience FTP Commercial se fera un plaisir de vous guider dans cette démarche afin de trouver vos nouveaux locaux.

N’hésitez pas nous contacter !

Antoine DETRIE
FTP Commercial
antoine@frenchtouchproperties.com
+442089940447

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Shard Office Space