Louer un local commercial à Londres est assez compliqué et les règles du jeu ne sont pas les mêmes qu’en France. Trouver des bureaux, un magasin, un restaurant, peut s’apparenter à un parcours du combattant.

Louer un restaurant à Londres

Il faut d’abord trouver et ce n’est pas simple ! C’est un marché caché, contrairement au marché résidentiel. Les agences n’ont pas pignon sur rue et la plupart des biens ne sont pas visibles sur internet. Il n’y a pas de moteurs de recherche ou alors ils sont très rudimentaires, couvrent une fraction du marché et ne sont pas ou peu mis à jour.  De plus, l’offre est relativement faible et la demande importante. Il est donc hautement recommandé de passer par un chasseur de biens spécialisé pour mettre toutes les chances de votre côté. Vous économiserez beaucoup de temps, d’énergie et de cheveux blancs !

Une fois un bien identifié, il faut montrer patte blanche et convaincre le propriétaire que vous êtes un locataire de qualité et qui offre des garanties ! Il est donc nécessaire de bien préparer son dossier. Il faudra entre autres présenter un business plan, des garanties bancaires et « vendre » votre projet au « landlord ». Une chaine de magasins internationale puissante aura évidemment moins de mal à convaincre un propriétaire qu’un jeune entrepreneur qui lance son enseigne.  Néanmoins, un propriétaire sera aussi attentif au type de business qui va occuper ses locaux car, dans le cas du « retail » (boutiques), une enseigne renommée ou plus en adéquation avec le local peut valoriser son bien. Là aussi, faites-vous conseiller !

Ils nous font confiance

Vient ensuite la négociation et c’est là un exercice ardu ! L’aspect financier est indissociable des conditions comprises dans le « lease » (bail) et le cadre légal au UK est très ouvert et offre peu de protections au « tenant » (locataire).

Néanmoins, il existe quelques protections si vous obtenez que votre « lease » s’inscrive « inside the Landlord & Tenant Act 1954 ». Vous aurez alors le droit de renouveler votre bail à expiration et le propriétaire ne pourra pas s’y opposer (« security of tenure »).

Il est aussi compliqué d’estimer si les loyers et les conditions proposées sont en adéquation ou non avec le marché local actuel. Un partenaire comme French Touch Properties pourra vous conseiller. Vous pouvez aussi faire appel à un « surveyor valuer » qui vous fera une estimation basée sur les transactions équivalentes réalisées dans la zone.

Plusieurs critères sont aussi à prendre en compte : s’agit-il d’un nouveau lease ? d’un transfert de lease en cour (« lease re-assignment ») ou d’une sous-location (« sub-lease ») ? Quelle est la durée du lease ? Inside ou outside the « Landlord and Tenant Act 1954 » ? et surtout : y-a-t-il un « premium » à payer en plus du loyer ?

Qu’est-ce qu’un premium ?

C’est une notion un peu vague. Historiquement, il s’agissait d’une somme payée au départ (« up-front ») s’apparentant à une avance de loyers et, par conséquent, donnant lieu à des loyers moins élevés par la suite. Aujourd’hui, le premium est plus proche du « pas de porte » français mais n’est en fait souvent qu’un droit au lease . C’est le prix que vous propose un locataire pour vous céder son bail, ce prix peut inclure le business existant (dans le cas d’un restaurant par exemple), du matériel ou rien du tout. C’est la loi de l’offre et la demande ! A noter que le premium ne peut normalement être demandé que dans le cas d’un transfert de lease et sera par conséquent payé au locataire actuel qui s’en va et non au propriétaire. Cependant, il arrive que des propriétaires de locaux bien situés, se permettent de demander des premiums importants au démarrage d’un nouveau lease. C’est un abus mais tant que la demande est là, ils en profitent. Bienvenus au royaume du libéralisme où les propriétaires ont tous les droits !

En plus du loyer et du premium, vous devrez payer les taxes locales (« business rates ») dont le montant annuel est de l’ordre de la moitié du loyer annuel. Enfin, si vous signez un nouveau lease, vous serez assujetti à la taxe à l’achat appelé le stamp duty (SDLT), calculée sur le montant des loyers sur toute la période couverte par le lease .

Vous devrez engager les services d’un « solicitor » (avocat) qui vous conseillera sur les aspects légaux du « lease » (bail) et qui s’occupera de conduire la transaction pour vous. Au UK, il n’y a pas de notaire qui gère l’ensemble de la transaction pour tous les partis. Ici, chaque parti engage un solicitor et les solicitors doivent travailler ensemble pour mener le deal à sa conclusion.

Le problème, c’est qu’un solicitor vous éclairera sur ce qui est légal ou pas ; il vous expliquera ce que le lease contient et qui vous engage mais ne saura vous conseiller dans la négociation. De plus, les solicitors n’interviennent qu’après que vous ayez négocié et trouvé un accord, c’est à dire une fois l’offre acceptée. Il est donc trop tard ! C’est pourquoi, une fois encore, il est important de se faire accompagner par un professionnel.

Il y a, en effet, beaucoup de points à considérer quand on s’apprête à signer un lease. Toutes ces conditions sont négociables quand il s’agit d’un nouveau lease mais elles sont à accepter telles quelles dans le cas d’un lease existant qui vous serait transféré.

ouvrir local commercial à Londres

Voici quelques exemples de questions à se poser avant de signer un lease (liste non exhaustive) :

      • Y-a-t-il une break clause ? Comment l’exercer ?
      • Le lease s’inscrit-il dans le « Landlord & tenant Act 1954 »? Si non, est-ce que je suis prêt à prendre le risque de devoir déménager à échéance du terme ?
      • Quelles sont mes devoirs et obligations en terme de maintenance des locaux et du bâtiment
      • Est-ce que je serai tenu de réparer des potentiels défauts préexistants ?

      • Y-aura-t-il des « rent reviews »? (Revue des loyers) Quelle fréquence ? (Généralement tous les 5 ans) Quelle sera la méthode utilisée pour réévaluer le loyer à chaque « review date » ? Comment cela se passe t’il en général ? procédure ? quels sont mes recours en cas de désaccord ? (Note : les loyers ne sont hélas jamais revus à la baisse)
      • Est-ce que le propriétaire assure le bâtiment ? Quel est le cout de ma participation à cette assurance ? Que couvre t’elle ? Quelles sont les assurances complémentaires que je dois souscrire ?
      • Y-a-t-il une caution à payer (« security deposit »)? Est-ce négociable ?
      • Quelles sont mes portes de sortie ?
      • Que se passe-t-il si j’ai des retards dans mes loyers ou si je ne peux plus payer les loyers ? quelles seront mes options dans ce cas ?

Evidemment, il y a d’autres points importants à considérer, subtilités et pièges mais nous ne pouvons pas tout voir dans le cadre de cet article.

Le cadre légal est peu protecteur pour les locataires au UK et il est donc primordial de bien comprendre à quoi on s’engage avant de signer un « lease » (bail) car les conséquences peuvent potentiellement être lourdes plus tard. Il est important de négocier au mieux au départ même si, souvent, les propriétaires sont en situation de force…surtout dans les zones les plus demandées de la capitale.

Londres est une ville merveilleuse, bouillonnante 24/24 et 7 jours sur 7. Ouvrir des bureaux, une boutique ou un restaurant à Londres est une expérience fantastique. Trouver des locaux en fait partie. Ne gâchez pas cette aventure et faites-vous aider ! Nous sommes là pour ça et nous nous tenons à votre disposition. A bientôt.

French Touch Properties vous guide dans votre étude d’implantation à Londres et dans la recherche de vos locaux: bureaux, restaurant, boutique etc.

Christophe CHAMBON

christophe@frenchtouchproperties.com