Le financement immobilier – les grandes lignes théoriques

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier, Félicitations ! C’est un investissement sécurisé et transmissible.Votre budget pour cette acquisition dépendra évidemment de votre apport mais aussi de votre capacité d’emprunt ; c’est la première étape indispensable avant d’entamer les visites.

Comment bien négocier son prêt ?

Sachez qu’en France, l’ensemble des prêts ne peut excéder 33,33% soit 1/3 des revenus mensuels nets. Plus l’apport est important, plus le taux d’intérêt proposé par la banque sera intéressant. Il peut varier de plus ou moins 2 points selon le montant de l’apport. Il est parfois possible, selon la qualité du dossier, que la banque déroge à la stricte règle des 33%, et accorde un prêt dont les mensualités correspondent à 40% des revenus. Cela se négocie, n’hésitez pas à faire valoir votre ancienneté et votre solvabilité.

Afin d’obtenir votre prêt, vous pouvez vous adresser à votre banque directement ou bien à un courtier en crédit immobilier. Sa rémunération est calculée par pourcentage sur le montant du prêt, il a l’avantage de négocier de gros volumes de crédits et peut souvent obtenir de meilleurs taux ou de meilleures conditions.

En effet, les banques pour étudier un accord de prêt vous demanderont de fournir :

  • Un justificatif d’identité
  • Des justificatifs de revenus :
    • Vos 3 derniers bulletins de salaire, ou autres justificatifs de revenus (pension, rente…), Attestation sur l’honneur de vos revenus et/ou de votre patrimoine en devise, justificatifs de propriété ou revenus fonciers existants(titre ou attestation notariée mentionnant le prix ou taxe foncière)
    • Dernier avis d’imposition,Bulletin de salaire de décembre
    • Contrat de travail
    • Relevés de compte d’autres établissements des 3 derniers mois pour justificatif d’apport personnel.

N’hésitez pas à témoigner de votre solvabilité en fournissant le maximum d’informations sur votre intégrité. Le banquier sera plus enclin à accorder un prêt s’il est convaincu de votre capacité de remboursement.

N’oubliez pas non plus que chez French Touch, nous avons des solutions à vous proposer, et un carnet d’adresses à votre disposition !

Pour toute souscription à un prêt immobilier, l’assurance décès-invalidité est obligatoire.

Cela signifie qu’en cas de décès de l’emprunteur, l’assurancerembourse à la banque le capital restant dû. A noter qu’au-delà de 60ans, d’adhésion au contrat d’assurance coûte plus cher.

L’assurance chômage est quant à elle facultative, elle s’adresse aux salariés en CDI depuis au moins 6 mois,de plus de 25 ans et moins de 55 ans. Cette assurance qui peut couvrir jusqu’à 26 mois de mensualités, ne s’actionne pas en cas de démission, de licenciement pour faute grave, de mise à la retraite ou derupture de contrat suite à une maladie grave ou une invalidité.

Lorsque vous négociez votre prêt, prenez garde aux clauses abusives ;  même si on l’accepte souvent, une banque ne peut pas vous obliger à domicilier vos revenus dans son établissement.

Méfiez-vous également des clauses de remboursement anticipé. Si vous revendez votre bien avant la fin du crédit, la banque peut percevoir des pénalités de remboursement anticipé sur le montant du capital restant dû. Ce taux se négocie au moment de la conclusion du contrat.

Quels sont les différents prêts à votre disposition ?

Plusieurs systèmes de remboursement sont possibles, cela s’étudie dès le départ :

Vous pouvez choisir des mensualités fixes pendant toute la durée du prêt. Tout est connu d’avance, c’est une sécurité garantie. En revanche, vous ne pouvez pas faire varier le taux ou moduler vos mensualités. On parle d’un prêt à taux fixe.

Si vous préférez faire varier le montant des échéances, en diminuant ou en augmentant la durée de remboursement, le prêt à taux fixe modulable, est alors peut-être plus adapté à vos besoins. Plus souple, c’est un contrat parfois un peu plus cher.

Vous pouvez aussi opter pour un prêt à taux variable. Ce contrat coûte moins cher à la souscription, le taux d’intérêt est nettement moins élevé qu’un taux fixe car il est indexé sur le coût de l’argent à court terme. Si le taux est évolutif à la hausse comme à la baisse, il reste plafonné à un seuil négocié. Vous pouvez choisir aussi de fixer votre taux au bout de quelques années.

Le crédit in-fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé à la fin.  C’est un mode d’emprunt qui est apprécié par les investisseurs locatifs  car l’emprunteur place son apport personnel dans « un bon de capitalisation » qui fructifie pendant la durée de l’emprunt pour représenter au terme du crédit un montant suffisant pour rembourser le capital. Cela est intéressant dans la mesure où les intérêts d’emprunt peuvent être déduits fiscalement.

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous voulez faire coïncider l’achat et la revente d’un bien, le crédit relais peut vous aider, en mettant à la disposition une partie ou la totalité de l’apport personnel nécessaire pour l’acquisition d’un nouveau logement, remboursable par le produit de la vente du premier logement. On peut ensuite jumeler son crédit relais à un prêt à long terme.

Le prêt relais n’excède jamais 3 ans.

Les garanties liées au prêt

En contrepartie du prêt accordé par la banque, vous vous engagez à rembourser vos mensualités et à employer les fonds pour une acquisition immobilière. La banque peut demander comme garantie une hypothèque ; cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, la banque peut faire saisir le bien et le vendre.

On peut aussi faire appel à une société de caution (« le crédit logement ») qui se substituera à l’emprunteur en cas de défaillance de paiement et se retournait ensuite contre lui.

La banque est alors assurée de récupérer l’argent, sans avoir à gérer de contentieux. Pour l’emprunteur, cela a un coût, mais cela peut permettre de rééchelonner la dette ou de vendre personnellement-plutôt qu’aux enchères-  et d’économiser les frais d’inscription au bureau des hypothèques