Voilà une question que se posent tous les londoniens à un moment ou un autre. On a coutume de penser que l’achat est certainement la meilleure solution et que la question la plus pertinente est plutôt de savoir si on a les moyens d’acquérir un bien, auquel cas la question ne se pose pas et il faut vite appeler French Touch pour mettre toutes les chances de son côté pour assurer la réussite de son projet d’acquisition de son Home Sweet Home.
Évidemment, chaque cas est différent et d’autres critères ou objectifs peuvent influencer ce choix comme le patrimoine global et l’impact d’une acquisition sur l’impôt global au UK ou ailleurs, une volonté de transmettre à ses enfants ou simplement de les aider en leur évitant de devoir payer des loyers astronomiques, la capacité d’emprunt, la fiscalité liée à une donation etc…
Nous allons ici essayer de simuler un cas simple d’un foyer achetant son premier appartement avec 20% d’apport et le reste via un emprunt au UK.
A noter qu’au vu des prix londoniens, il est déjà très compliqué de réunir un apport conséquent. Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider financièrement, réussir à économiser de quoi constituer un apport relève de l’impossible quand il faut payer un loyer astronomique et vivre dans une des villes les plus chères au monde, même pour des cadres brillants. Et plus on attend, plus la famille s’agrandit, plus on a besoin d’espace et plus la marche est haute (prix élevé).
Scenario 1 : prenons un appartement d’1 chambre au prix de £500K et une période de 10 ans – cas d’un primo achetant
A/ A l’achat :
– Prix d’acquisition = £500K
– Cout d’acquisition (stamp duty + frais d’acquisition) = circa £15K
– Taux d’interet fixe 3.8% sur 10 ans – interets payés = £ 81.4K
– Servive charges = 4K par an sur 10 ans = £40K
– Prix de vente dans 10 ans (hypothèse basse de prise de valeur de 2.5% par an) = £640K
Au total, en prenant comme hypothèse que les taux d’intérêt restent constants et que le marché immobilier continue à monter modestement (hypothèse conservative) , vous aurez donc gagné :
640 – (500+15+81.4 +£40K) = circa £4K
B/ A la location :
– Loyers payés sur 10 ans (hypothèse d’un loyer mensuel 1ere année £2200/mois avec augmentation de loyer de 2.5% par an ) = £296K
– Intérêts gagnés dans l’hypothèse ou l’apport immobilisé du cas ci-dessus (£100K) est placé à 4% = £48K
Au total, en prenant comme hypothèse que les loyers augmentent de 2.5% par an et que vous avez placé les £100K utilisés comme apport dans le cas A, vous aurez donc perdu :
£296K – £48K = £248K
Dans ce scenario, il est donc bien plus intéressant d’acheter …. FTP a raison 😊
Scenario 2 : prenons un appartement d’1 chambre au prix de £500K et une période de 5 ans – cas d’un primo achetant
A/ A l’achat :
– Prix d’acquisition = £500K
– Cout d’acquisition (stamp duty + frais d’acquisition) = circa £15K
– Taux d’interet fixe 3.8% sur 5 ans – interets payés = £ 40K
– Servive charges = 4K par an sur 5 ans = £20K
– Prix de vente dans 5 ans (hypothèse de prise de valeur de 2.5% par an) = £565K
Au total, en prenant comme hypothèse que les taux d’intérêt restent constants et que le marché immobilier continue à monter modestement (hypothèse conservative) , vous aurez donc perdu :
565 – (500+15+40 +20) = circa £10K
B/ A la location :
– Loyers payés sur 5 ans (hypothèse d’un loyer mensuel 1ere année £2200/mois avec augmentation de loyer de 2.5% par an ) = £139K
– Intérêts gagnés dans l’hypothèse où l’apport immobilisé du cas ci-dessus (£100K) est placé à 4% = £22K
Au total, en prenant comme hypothèse que les loyers augmentent de 2.5% par an et que vous avez placé les £100K utilisés comme apport dans le cas A, vous aurez donc perdu :
£139K – £22K = £117K
Dans ce scenario, il est donc plus intéressant d’acheter même si vous deviez revendre dans 5 ans…. FTP a encore raison 😊
Scenario 3: prenons un appartement d’1 chambre au prix de £1M et une période de 5 ans – cas d’un acheteur qui a déjà été propriétaire dans le passé (non primo achetant)
A/ A l’achat :
– Prix d’acquisition = £1M
– Cout d’acquisition (stamp duty + frais d’acquisition) = circa £50K
– Taux d’interet fixe 3.8% sur 5 ans – interets payés = £ 80K
– Servive charges = 5K par an sur 5 ans = £25K
– Prix de vente dans 5 ans (hypothèse de prise de valeur de 2.5% par an) = £1.131M
Au total, en prenant comme hypothèse que les taux d’intérêt restent constants et que le marché immobilier continue à monter modestement (hypothèse conservative) , vous aurez donc perdu :
1131– (1000+50+80+25) = circa £24K
B/ A la location :
– Loyers payés sur 5 ans (hypothèse d’un loyer mensuel 1ere année £4000/mois avec augmentation de loyer de 2.5% par an ) = £252.3K
– Intérêts gagnés dans l’hypothèse ou l’apport immobilisé du cas ci-dessus (£200K) est placé à 4% = £43.3K
Au total, en prenant comme hypothèse que les loyers augmentent de 2.5% par an et que vous avez placé les £200K utilisés comme apport dans le cas A, vous aurez donc perdu :
£252.3K – £43.3K = £209K
Dans ce scenario, il est donc toujours plus intéressant d’acheter …. FTP a encore raison 😊
Scenario 4: même scenario que le scenario 3 mais le marché stagne et les prix n’augmentent pas sur 5 ans
A/ A l’achat :
– Prix d’acquisition = £1M
– Cout d’acquisition (stamp duty + frais d’acquisition) = circa £50K
– Taux d’interet fixe 3.8% sur 5 ans – interets payés = £ 80K
– Servive charges = 5K par an sur 5 ans = £25K
– Prix de vente dans 5 ans = £1M
–
Au total, en prenant comme hypothèse que les taux d’intérêt restent constants et que le marché immobilier stagne , vous aurez donc perdu :
50+80+25 = £155K
B/ A la location :
– Loyers payés sur 5 ans (hypothèse d’un loyer mensuel constant de £4000/mois) = £240K
– Intérêts gagnés dans l’hypothèse ou l’apport immobilisé du cas ci-dessus (£200K) est placé à 4% = £43.3K
Au total, en prenant comme hypothèse que les loyers n’augmentent pas et que vous avez placé les £200K utilisés comme apport dans le cas A, vous aurez donc perdu :
£240K – £43.3K = £196.7K
Dans ce scenario, il est donc toujours plus intéressant d’acheter …. FTP a encore raison 😊
Dans ce dernier cas (scenario défavorable avec un marché « sluggish »), acheter son bien reste plus intéressant économiquement tant que l’on ne revend pas avant une période de 3 ans et 3 mois.
Évidemment, personne ne peut prédire l’avenir et les plus prudents envisageront un scenario où le marché serait baissier. Néanmoins, les périodes baissières sont rares depuis plus de 30 ans et n’ont jamais durer très longtemps. Il baissera forcément un jour, certains diront… Oui, sauf que la demande reste gigantesque et l’offre chroniquement trop faible… et cela ne semble pas près de changer. De plus, la brique à Londres est réputée être une valeur refuge en cas de vache maigre. French Touch est optimiste mais chacun mettra son curseur risque où il veut. Une chose est sure c’est que le Royaume-Uni a deux poumons, la Finance et l’Immobilier et nos amis anglais ne peuvent absolument pas se permettre d’en perdre un. Une baisse du marché immobilier serait catastrophique vu le niveau d’endettement des britanniques… y compris des dirigeants du pays. Les leviers, fiscaux par exemple, pour soutenir le marché sont importants. Aujourd’hui, la fiscalité est élevée et vise plus à freiner le marché. A bon entendeur … 😊
De plus, comme déjà évoqué, d’autres paramètres peuvent rentrer en compte. Louer est une option qui offre plus de flexibilité même si un propriétaire a toujours l’option de revendre ou de louer en attendant une période plus propice. Acheter nécessite d’avoir les fonds pour constituer un apport et donc d’immobiliser ces fonds que vous pourriez utiliser pour autre chose (voyages, investissement pro etc…). Il y a aussi les aspects fiscaux à considérer même si il est à noter qu’il n’y a pas d’impôt sur la plus-value au UK quand vous revendez votre résidence principale.
French Touch Properties est à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner dans la realisation reussie de vos projets immobiliers alors n’hesitez pas et appelez-nous ! On s’occupe de tout !
A bientôt
