Le parcours de transformation
Trouver et rénover la maison ou l’appartement de ses rêves au Royaume-Uni est une aventure réputée difficile, qui nécessite vision et adaptabilité.
Il est rare, quand on cherche un bien à acheter, de trouver la propriété idéale et qui corresponde parfaitement à vos goûts et à vos attentes. Que le bien soit juste âgé de quelques décennies ou de plusieurs siècles, sa rénovation n’est pas un projet aisé et relève d’une véritable aventure.
Ce voyage impliquera entre autres, de maximiser l’apport en lumière naturelle, d’améliorer le confort thermique et la performance énergétique de l’enveloppe, les commodités et de s’assurer que le plan correspond au mode de vie souhaité.
Cependant, la clé du succès est de s’assurer que la vision architecturale s’aligne avec les nombreuses contraintes légales qui s’appliquent.
Comprendre les contraintes légales qui s’appliquent aux modifications de biens anciens au Royaume-Uni
Quelles sont les contraintes légales à considérer lorsqu’il s’agit de modifier une propriété au Royaume-Uni ? Comment naviguer dans ce labyrinthe administratif pour pouvoir transformer son rêve en réalité ?
Les bâtiments au Royaume-Uni sont classifiés suivant différents niveaux de protection patrimoniale.
À l’extrémité inférieure de l’échelle se trouvent les biens qui ne sont ni classés ni situés dans une « Conservation Area » (zône de protection du patrimoine immobilier)
Pour ces derniers, les autorisations nécessaires peuvent aller d’un « Certificate of Lawful Development » (CLD) à une demande d’autorisation du Council dite « Planning Application », selon la nature des modifications souhaitées.
« Permitted Development Rights » et « Planning Consent »
Les « Permitted Development Rights » définissent un certain nombre de modifications que le propriétaire peut effectuer sans « Planning Consent » (permis de construire):
Permitted development rights for householders: technical guidance
Ces authorisations ne s’appliquent cependant pas aux « Listed Buildings », ou aux propriétés situées dans les « Conservation Areas » où les autorités locales ont retiré ces droits par le biais d’une « Article 4 Direction ». Cette décision renforce la protection patrimoniale de la propriété et les modifications devront être soumises à une « Planning Application » pour obtenir un « Planning Consent » .
Pour garantir que d’éventuelles modifications passées, effectuées sans autorisation, sont bien conformes aux réglementations et ainsi faciliter une revente future, il est conseillé de demander un « Certificate of Lawful Development ». Les exigences et démarches étant similaires à celles d’une simple « Planning Application ».
Les exigences d’une « Planning Application » varient selon les councilsa (autorités locales), et nombreux sont les councils qui exigent désormais des documents supplémentaires: stratégie de lutte et de protection incendies, inondations etc….
Les autorités locales fournissent ainsi des « checklists » sur leurs sites internet pour guider les candidats.
« Conservation Areas » et « Locally Listed Buildings »
Il existe environ 10 000 « Conservation Areas » au Royaume-Uni. Chacune vise à préserver des zones d’importance historique, culturelle ou naturelle.
Des réglementations ont été mises en place pour protéger l’intégrité, l’esthétique et le caractère historique de ces zones.
Les « Conservation Areas » sont considérées comme des « actifs patrimoniaux ». Toute modification apportée aux bâtiments situés dans ces zones sera évaluée en fonction de l’apparence générale de la « Conservation Area ».
La plupart des autorités locales disposent d’un rapport de désignation de « Conservation Area » qui décrit les éléments devant être préservés ainsi que leurs souhaits pour le développement de la zone.
Les modifications apportées aux biens situés dans ces zones nécessitent généralement une demande de permis de construire, comprenant un « Heritage Assessment ». Celui-ci vise à démontrer comment les propositions de modifications contribueront au caractère de la zône et préserveront son caractère.
Bien que les « Permitted Development Rights » s’appliquent dans ces zones, ils peuvent être supprimés si l’autorité locale impose une « Article 4 direction ». Dans ce cas, il faudra soumettre une « Planning Application » pour toute modification extérieure.
« Locally Listed Buildings »
Environ la moitié des arrondissements du Royaume-Uni maintiennent une liste de bâtiments localement importants, appelés « Locally Listed Buildings». Ces propriétés ne bénéficient pas du même niveau de protection que les « Listed Buildings » au niveau national, mais nécessitent tout de même une « Planning Application » pour les modifications. L’autorité locale évaluera les propositions en fonction de la « significance » du bâtiment.
Comprendre les « Listed Buildings » et leurs niveaux de protection
Le Royaume-Uni abrite l’un des stocks de biens résidentiels les plus anciens d’Europe, avec 38 % des maisons construites avant 1946, et 20 % avant 1919.
Historic England possède une liste des bâtiments les plus significatifs du pays, incluant les informations sur leur emplacement, leur contexte historique et les éléments clés qui contribuent à leur valeur patrimoniale :
https://historicengland.org.uk/listing/the-list/
À l’heure actuelle, environ 2 % des bâtiments au Royaume-Uni sont classés « Listed Buildings », dont la majorité de type « grade II » (92 %). Ces derniers sont considérés comme présentant un intérêt patrimonial particulier.
Certains bâtiments classés sont désignés par Historic England comme étant des « Heritage in danger », ce qui signifie qu’ils risquent de se détériorer et nécessitent des soins et des mesures supplémentaires pour protéger leur valeur.
Comprendre la classification de votre propriété est essentiel avant d’entreprendre toute modification. Le projet de rénovation doit être aligné avec son cadre de protection.
Le processus d’autorisation de modification pour les « Listed Buildings »
Les « Listed Buildings » sont protégés, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Cela signifie que toute modification du bien nécessite d’une part un « Listed Building Consent » et d’autre part un « Planning Consent ».
Les propositions de modifications seront évaluées par deux équipes distinctes au sein de l’autorité locale : l’équipe de « Planning » representée par le « Planning Officer » qui évalue les propositions en fonction des « Planning Policies » (comme l’accès à lumière naturelle, la « Privacy » et les plans nationaux et locaux), et l’équipe de « Conservation » representée par le « Conservation Officer », qui évalue l’impact des propositions sur la valeur patrimoniale du bâtiment.
Bien que la structure, les caractéristiques et les matériaux originaux des « Listed Buildings » soient protégés, ils peuvent être agrandis ou transformés de manière à améliorer leur viabilité ou à s’adapter à un nouveau mode de vie.
Il est crucial cependant que les modifications soient bénéfiques globalement aux qualités patrimoniales du bâtiment.
Les interventions devront mettre en valeur, contribuer à la longévité, requalifier ou révéler ces qualités.
Les demandes proposant le retrait d’éléments ou de matériaux originaux seront généralement rejetées.
La demande d’autorisation de modification pour un bâtiment classé doit inclure un « Heritage Assessment » ou évaluation des interventions, généralement préparée par des spécialistes du patrimoine comme les « Conservation Architects ».
Un « Heritage Assessment » inclue deux sections :
- « Statement of Significance» : Une description détaillée des qualités intrinsèques du bâtiment et de son environnement.
- « Heritage Impact Assessment» Cette évaluation analyse l’impact des modifications proposées sur le bâtiment. Des documents de recherche, tels que l’histoire du bâtiment et les approbations de Planning précédentes, doivent également être inclus pour soutenir les propositions.
Trouver l’équilibre entre vision et préservation : Une approche positive
Le piège d’une vision abstraite du projet désolidarisée du contexte de protection patrimonial du bien peut conduire à une impasse chronophage, coûteuse et décevante.
Adopter une approche positive de la Restauration Adaptive, permet d’éviter cet écueil en se tournant vers la mise en valeur de l’existant.
D’autres défis liés à la rénovation des propriétés historiques au Royaume- Uni se présentent au-delà de l’adaptation des volumes pour répondre aux modes de vie modernes, mais plus crucialement dans la mise aux normes des bâtiments pour répondre aux exigences environnementales et fonctionnelles actuelles.
Ces structures ont été construites pour durer, ce qui les rend intrinsèquement résiliantes.
Améliorer leurs performances pour répondre aux normes contemporaines – que ce soit en matière d’isolation, d’efficacité énergétique ou d’installations techniques – nécessite une approche sur mesure adaptée aux caractéristiques uniques de chaque bâtiment.
daab design architects est un cabinet d’Architecture expert en restauration, rénovation et transformation de biens existants et historiques et de conception environnementale à l’échelle micro et macro.
Anais Blehaut
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