Investir dans des nouveaux bureaux, ouvrir une boutique ou un restaurant n’est pas une décision à prendre à la légère, surtout au vu des prix pratiqués dans le milieu…
Avec des prêts immobiliers accessibles à un taux moyen de 1,34% en ce début d’année 2017, les ménages français bénéficient des conditions de financement parmi les plus avantageuses en Europe. En huit ans, les taux d’intérêt ont été divisés par quatre. Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché du crédit français est largement dominé par le taux fixe, invariable pendant toute la durée de remboursement, alors que le taux variable est le modèle dominant dans les pays anglo-saxons.
Pour des français résidant en Angleterre, il existe diverses stratégies pour profiter pleinement des taux de crédit français historiquement bas.
1. Vous êtes propriétaire en France : Renégociez ou refinancez crédits et assurances en cours
Si vous détenez un prêt immobilier en France dont le taux est supérieur à 3%, une démarche de renégociation ou de refinancement s’impose. Pour limiter les frais inhérents à un refinancement, il est toujours préférable de solliciter la banque qui porte les encours. Si votre conseiller tarde à vous rappeler, considérez que votre statut de non-résident ne le séduit plus … Dans ce cas, orientez-vous vers une solution de refinancement auprès d’un autre prêteur et n’oubliez pas d’adapter les garanties d’assurance si le bien n’est plus votre résidence principale.
2. Un projet immobilier en Angleterre ? Empruntez en euros ou baisser votre LTV
Si vous êtes d’ores et déjà propriétaire d’un bien immobilier situé en France, il est possible – à vous ou vos proches – d’emprunter en France pour financer un projet en Angleterre. La technique de financement repose alors sur la mise en place d’un prêt hypothécaire non affecté. Votre immeuble français sert de garantie et les fonds débloqués sous le contrôle d’un notaire, servent à réaliser un projet à l’étranger. Il pourra s’agir d’un achat immobilier, de la constitution d’apport, du financement de frais de scolarité, d’un investissement locatif …
3. Investissez dans la pierre française…. Brique ou papier
Résidence secondaire, investissement locatif, parts de SCPI (Pierre Papier), indivision familiale, achat en LMNP… les opportunités d’investissement dans le domaine de l’immobilier sont multiples et un statut de non-résident n’est pas un obstacle pour accéder aux conditions de financement historiquement basses.
Spécialisé dans l’accompagnement des français de l’étranger et des non-résidents, Bluesky Finance est un cabinet, intermédiaire en opérations de banque, qui propose des solutions de financement innovantes. Bluesky Finance agit pour le compte de ses clients et met en place des prêts immobiliers, des crédits hypothécaires et des prêts patrimoniaux. Immatriculation ORIAS 14003540. FCA registration 746412. contact@bluesky-finance.com ou www.bluesky-france-finance.com. N’hésitez pas à nous contacter pour une simulation ou des renseignements complémentaires.
Il ne se passe pas une journée sans que les médias ne publient plusieurs articles alarmants sur les conséquences du Brexit à venir mais qu’en est-il vraiment depuis le referendum?
On nous a prédit un séisme immobilier, qu’il y aurait un avant et un après, que le marché allait changer dramatiquement… Force est de constater que le cataclysme pronostiqué par beaucoup n’a pas eu lieu…pour l’instant. Quatre mois se sont maintenant écoulés depuis le 23 Juin et tout va bien…presque comme avant.
Les chiffres de l’ONS (Office of National Statistics) sont sortis et sont plutôt encourageants. Les prix de l’immobilier en Angleterre ont augmenté de 9,2% sur les 12 mois qui précédent Aout 2016. Ils ont même augmenté de 12% à Londres ! Bien sûr, il faut être prudent car ces chiffres ne comptabilisent que 2 mois de l’après referendum et il faut bien 3 mois pour qu’une vente arrive à terme. Ils ne sont donc pas encore représentatifs de la période “after referendum”. Il y aussi des disparités importantes entre les différents quartiers, les “boroughs”.
Ainsi, le quartier de Camden a enregistré une baisse de 2.7%, celui de Hammersmith & Fulham une hausse de 1.9% mais les quartiers périphériques où le prix moyen est en dessous de £500K (prix moins élevés) ont vu ce chiffre s’envoler à plus de 12%.
Alors comment expliquer ces chiffres? Le premier élément de réponse, c’est toujours et encore un manque réel et très important de logements au regard de la demande toujours aussi forte. C’est le cas en particulier des primo-acheteurs, ceux qui achètent pour la première fois. 72% des locataires interrogés par l’ONS, ont dit avoir comme objectif principal de devenir propriétaires dans les 2 années à venir. Les loyers sont chers à Londres et la question pour ces “aspiring landlords” n’est pas “Est-ce le bon moment pour acheter?” mais “Est-ce que je suis en mesure d’acheter?”. Cette situation se trouve renforcée par la croissance économique (les derniers chiffres donnent une croissance du PIB de 0.5% sur la période Juillet à Septembre, ce qui est très satisfaisant), les taux d’intérêt historiquement bas ainsi que par la baisse importante du stamp duty (taxe à l’achat modifiée en Avril 2016) pour les biens moins chers.
De plus, cette baisse du stamp duty a modifié le comportement des investisseurs, notamment étrangers qui se sont désintéressés des biens de luxe pour acheter en plus grand nombre des appartements plus petits et moins chers, entrainant mécaniquement une hausse des prix sur ce segment de marché, essentiellement des appartements de 1 ou 2 chambres.
En revanche, dans les quartiers plus chics du centre de Londres, les prix se sont stabilisés en grande partie à cause de la hausse du stamp duty sur les biens chers (plus de £900K). Il en va de même sur le segment des maisons familiales où le nombre de transactions a baissé de manière significative. Les acheteurs, sous couvert de Brexit, essayent de négocier dure mais les vendeurs ne baissent pas et peuvent se permettre d’attendre du fait des taux d’intérêt très faibles. On observe donc un bon stock de maisons à vendre mais des prix qui ne baissent pas. Certains propriétaires choisissent de mettre leur bien sur le marché de la location, augmentant l’offre et participant de ce fait à une légère baisse des loyers.
A quoi peut-on donc s’attendre pour les 2 ans à venir?
Il est probable que le marché oscille entre les effets d’annonce du gouvernement relayés par les médias. Un jour, les résultats économiques seront bons et les vendeurs auront le moral, le suivant une annonce ajoutera à l’incertitude et les acheteurs joueront la baisse. Ce phénomène de yoyo pourrait durer 1 an voire 2 ou 3 jusqu’à ce que les négociations du Brexit soient terminées. Au final, tant que les taux d’intérêt seront bas, qu’il manquera de logements et que Londres restera Londres, il est peu probable que les prix baissent, les propriétaires vendeurs s’accrochent à leurs trésors et ne sont pas prêts à les brader.
Liste des documents à préparer pour louer à Londres
Quel impact sur le marché immobilier londonien?
Les nombreux articles parus dans la presse britannique à ce sujet s’entendent sur un point: personne ne sait vraiment quelles seront les conséquences économiques de la sortie ou non de l’Europe du Royaume-Uni et encore moins comment le marché immobilier sera impacté.
Néanmoins une chose est sure, c’est que le manque de certitude crée de l’incertitude et c’est cette incertitude qui aura (et a déjà) un impact sur l’immobilier Londonien.
En période d’incertitude, historiquement, les prix de l’immobilier tendent à stagner car les transactions sont moins nombreuses, les acheteurs et les vendeurs attendant de savoir comment va évoluer la situation. C’est ce qu’il se passe déjà en ce moment car le referendum du 23 Juin approche… Néanmoins, les autres voyants sont tous au vert, les conservateurs au pouvoir, la meilleure croissance d’Europe et le plein emploi. De plus, l’annonce du referendum a déjà fait dévisser la livre sterling et les investisseurs étrangers, notamment les français, voient leur capacité d’investissement augmenter en conséquence. Ils profitent donc de la période pour acquérir des biens qu’ils ne pouvaient pas acheter il y a 2 mois.
De plus, si l’incertitude du au referendum a certainement un impact sur les biens premiums du centre de Londres à plusieurs millions de pounds, elle n’a aucune influence sur le marché des petits appartements. En effet, si les étrangers fortunés (qui possèdent déjà 49% du premium Central London) vont certainement réfléchir à 2 fois avant d’acheter un appartement de luxe à un prix déraisonnable, l’immense contingent des “aspiring landlords” (ceux qui souhaitent désespérément devenir propriétaires afin, notamment, de ne plus avoir à payer les loyers hors de prix) n’ont que faire de savoir si l’Angleterre va sortir ou non de L’EU, tout du moins en ce qui concerne leur achat. A cela s’ajoute d’autres mesures récentes comme cette loi votée il y a quelques mois et qui permet aux retraités de pouvoir désormais disposer de leur pension (retraite capitalisée) en une seule fois (lump sum) et non plus obligatoirement mensuellement comme c’était le cas auparavant. Cette dernière mesure tend à « booster » le bas du marché immobilier Londonien.
En conclusion, l’incertitude du Brexit tend bien à ralentir, voire stabiliser, le haut du marché mais n’a qu’un impact très faible sur les « petits » biens qui continuent à « partir comme des petits pains » et à prendre de la valeur.
Alors que se passera t’il si la Grande-Bretagne décide de rester dans l’Europe ?
Dans ce cas, il est fort probable qu’on assiste à un effet « d’élastique » et que le marché reparte vivement à la hausse puisque l’incertitude aura disparu et que toutes les conditions de marché seront à nouveau connues et favorables.
Et si l’Angleterre sort de l’Europe ?
Mystère… tout le monde semble s’entendre sur une seule chose, c’est que personne ne sait !…et donc ?…. encore de l’incertitude !
Néanmoins, on peut rassembler un certain nombre d’arguments qui nous semblent valides, certains encourageraient à la prudence et d’autres à la confiance.
Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une baisse du marché immobilier Londonien:
- La baisse de la livre sterling pourrait freiner les investissements étrangers qui préfèreraient investir dans une monnaie plus stable et forte (euro ou dollar)
- L’économie anglaise pourrait souffrir d’un Brexit et donc de la fin du libre échange avec les partenaires européens avec des répercussions sur le pouvoir d’achat des britanniques
- La City de Londres, poumon du marché immobilier Londonien, pourrait sortir perdant d’un Brexit au profit de places financières comme Francfort ou Paris
- Certaines banques ont menacé de relocaliser ailleurs leurs sièges sociaux en cas de Brexit
- Il se pourrait que l’Angleterre, libre des contraintes de Bruxelles, renforce en fait sa législation en faveur des « owner-occupiers » et donc au détriment des étrangers investisseurs
Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une hausse du marché immobilier Londonien :
- Il y a un manque énorme de logements à Londres pour répondre à une demande toujours plus forte et un Brexit ne changera pas cet état de fait
- Un Brexit diminuerait l’investissement étranger et donc la construction de nouveaux logements avec, en conséquence, une augmentation des prix
- Il est probable que la Grande-Bretagne se prépare à un Brexit et mette des mesures en place pour continuer à attirer les fortunes, les talents et les capitaux étrangers notamment d’Europe de l’Ouest comme les français (le fameux tapis rouge pour les français mentionné par David Cameron ou Boris Johnson)
- La City de Londres se dégagerait des contraintes imposées par Bruxelles comme la taxe sur les transactions financières et n’en deviendrait que plus attractive
- L’économie anglaise, libérée des contraintes européennes, pourrait s’en trouver renforcée ?
- La livre sterling perdant de la valeur, les investisseurs étrangers en profiteraient, au contraire, pour investir à Londres,
- La majorité des personnes ne donnent que peu d’importance au Brexit quand il s’agit de devenir propriétaire ou d’investir dans la pierre sauf peut-être pour le premium central London.
- Des mesures contre l’investissement immobilier étranger ont déjà été prises comme l’augmentation du Stamp Duty pour les investissements locatifs ou les résidences secondaires
- Les méga-riches étrangers qui achètent au centre de Londres achètent aussi parce que Londres est une ville fantastique et que le Royaume-Uni est un pays politiquement stable avec une justice non corrompue et cela ne devrait pas changer en cas de Brexit
- L’Angleterre attire de plus en plus d’étrangers, européens ou non, pour l’éducation qu’ils souhaitent donner à leurs enfants et cela aussi ne changera pas
- Les règles sur l’immigration seront certainement renforcées en cas de sortie de l’Europe mais les plus touchés seront certainement les travailleurs d’Europe de l’Est qui ne sont pas ceux qui achètent à Londres de toute manière
Il y a certainement beaucoup d’autres arguments plus ou moins valides et objectifs mais il est clair qu’il n’y a pas de fondements solides qui pourraient expliquer une chute du marché immobilier. Il est probable qu’une période d’incertitude s’installe sur le moyen terme, peut-être un an, et que le marché reparte ensuite progressivement à la hausse du fait du seul élément connu et qui ne prête pas à débat: le manque de logements disponibles dans la capitale …
Le gouvernement vient d’annoncer une augmentation significative de la taxe “stamp duty” sur les achats immobiliers de type “buy to let” (investissements locatifs).
Comme vous le savez tous maintenant, les élections du mois de Mai ont sonné le glas de la coalition Conservateurs-Démocrates et c’est donc les conservateurs seuls qui sont désormais au pouvoir. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui sont déjà propriétaires mais une mauvaise pour ceux qui souhaitent acheter pour la premiere fois et qui […]
Depuis toujours, le marche immobilier a été l’indicateur le plus réactif et mesurable de la sante économique de l’Angleterre. C’est vrai en particulier pour Londres, grande capitale internationale et véritable poumon du pays. En fait, il semblerait que l’économie du pays soit même intimement liée au marché immobilier : quand l’un va bien, l’autre va bien…L’inverse est vraie aussi mais peut-être dans une moindre mesure en ce qui concerne Londres (par opposition au reste du pays et aux autres pays). En effet, tant que Londres continue à être si « attractive » pour les hommes comme pour les capitaux étrangers, le « housing market » restera dynamique et continuera à prendre de la valeur. C’est d’ailleurs ce qu’il se passe depuis plus de 20 ans !
Nous approchons des élections qui auront lieu au mois de Mai et comme à chaque fois (tous les 5 ans), les questions de logement sont au cœur des débats. C’est un sujet si important pour les anglais qu’une élection peut se gagner ou se perdre simplement sur les propositions liées au logement.
Le dynamisme immobilier présente des atouts certains pour la sante de l’économie et tout le monde s’entend pour qu’il soit coute que coute conservé. En revanche, le rythme incontrôlé de l’augmentation des prix présente un problème certain d’accessibilité à la propriété pour les « first time buyers » ou les familles qui s’agrandissent.
Y a t’il un risque à ce que tel ou tel parti prenne des mesures qui puissent déstabiliser le marché et l’orienter à la baisse ? C’est hautement improbable … car chacun des quatre partis en lice l’a bien compris : il est crucial de maintenir un marche fort et en croissance. Et ce pour 2 raisons : d’abord le lien avec l’économie du pays dont on a parle plus haut et ensuite, le degré gigantesque d’endettement de la population. Un marche immobilier à la baisse aurait des conséquences dramatiques sur la situation financière des ménages (« negative equity ») et donc sur la sante du pays. De même, il est peu probable que des décisions soient prises qui mèneraient à une augmentation rapide des taux d’intérêt (aujourd’hui historiquement bas) car les ménages se retrouveraient incapables de rembourser leurs emprunts, ce qui aurait les mêmes conséquences désastreuses pour l’économie du pays.
Cependant, des mesures récentes ont déjà été prises et des propositions sont faites pour redistribuer les taxes et les aides en fonction de la valeur des bien achetés. Dans notre dernière newsletter, nous avons expliqué en détails les changements apportés par le chancellor Osbourne (ministre des finances et du budget) sur le « stamp duty ». Les acheteurs les plus aisés (pour les budgets au delà de £937,000) sont plus taxés qu’avant alors que les « petits » budgets sont moins taxés. L’impact sur les biens à plus de £1.5M est significatif.
Une autre mesure prise récemment par les conservateurs au pouvoir est la taxation sur la plus value pour les non résidents (anglais ou étrangers). Ceux-ci n’avaient pas, jusqu’à présent, à payer la CGT (Capital Gain Tax) au UK mais devaient déclarer, en principe, leurs gains dans leur pays de résidence fiscale. A partir du 5 Avril 2015, ils devront payer la CGT au UK (18% ou 28% en fonction du montant de la plus value ou plus généralement en fonction du montant de leurs revenus au UK). Cette mesure vise les investisseurs étrangers qui « placent leur argent » à Londres sans payer d’impôt et disposent de biens non occupés et donc contribuant au manque de biens disponibles et par voie de conséquence à l’augmentation déraisonnable des prix.
En même temps, le gouvernement actuel a mis en place un système d’aide à l’achat pour les biens neufs et les bien d’une valeur de moins de £600K pour aider les acheteurs qui accèdent à la propriété pour la première fois (les prix sont maintenant trop élevés et il est devenu très difficile pour la grande majorité de réunir la somme destinée à l’apport ainsi que de présenter les garanties nécessaires à l’obtention d’un emprunt devenu trop important). Ce « scheme » s’appelle simplement « help to buy » : le pays investit à hauteur de 20% du prix du bien en plus d’apporter des garanties qui permettent à l’acheteur d’accéder à l’emprunt (en gros, l’Etat prend une partie importante du risque et apporte la somme de départ en étant copropriétaire).
Toutes ces mesures ont été prises récemment en préparation des élections car, comme nous l’avons dit plus haut, les questions de logement seront instrumentales quant aux résultats du scrutin. Au sein de French Touch Properties, nous pensons que ces mesures, en augmentant la demande, risquent de rendre encore plus dynamique le « bas » du marché pour les biens de 1 à 2 chambres. En revanche, il est possible que le haut du marche devienne « sluggish » (ralentissement de la prise de valeur) pour les biens à plus de £3M. Mais la demande est telle que ce n’est même pas garanti !
Une des promesses de campagne faite par 2 des 4 partis (Labour et Liberal Democrates) est la mise en place, si ils sont élus, d’une « Mansion Tax » pour les biens évalués à plus de £2M.
Cette taxe vise aussi le haut du marché ainsi que les investisseurs étrangers. C’est une taxe « Robin des bois » mais elle vise aussi, la aussi, à décourager les investisseurs étrangers et à libérer du « stock » pour les résidents. Il pourrait s’agir d’une taxe annuelle fixe mais proportionnelle à la valeur estimée du bien. (le chiffre de £3000 par an a été mentionne pour un bien de £3M)
Comme à chaque période d’élection, le marché retient sa respiration en attendant de savoir quelles seront les nouvelles règles. Les acheteurs sont moins nombreux car ils attendent et c’est donc un très bon moment pour acheter, en tous cas pour les biens de moins de 2M, car les biens se négocient bien. Toutes les analyses du marche pour les périodes d’élection depuis 1983 montrent le même trend : le marche prend en moyenne 5 % dans les 6 mois allant jusqu’à 2 mois avant les élections, stagne jusqu’à 1 mois après les élections puis reprend en moyenne 9% dans les 6 mois qui suivent.
Toutes les analyses de marche actuelles, Savills en tête, encouragent à la confiance et prédisent une reprise substantielle du marché immobilier Londonien, peut-être le plus dynamique et lucratif au monde ces 20 dernières années. Il sera peut-être difficile de maintenir les 15% à 20% de croissance par an de ces 3 dernières années mais qui sait ? J’entend dire que ca ne va pas durer tous les ans depuis 15 ans et pourtant….ça dure et même malgré les crises (2008, 2013/14) alors en période de reprise économique et de croissance?….
Pour tous renseignements sur le service French Touch d’accompagnement à l’acquisition, n’hésitez pas à contacter Christophe: christophe@frenchtouchproperties.com
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